Wohnung verkaufen mit oder ohne Mieter – was ist besser?

Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre Wohnung zu verkaufen oder Ihr Haus zu verkaufen? Eine der häufigsten Fragen, die sich Eigentümer in Nieder-Olm und Umgebung stellen, lautet: Soll ich meine Immobilie verkaufen, während sie noch vermietet ist, oder sollte ich sie zuerst leerziehen? Diese Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für den Verkaufsprozess, den erzielbaren Preis und den potenziellen Käuferkreis. Bei André Müller Immobilien wissen wir aus Erfahrung, dass es hier keine pauschale Antwort gibt. Es kommt ganz auf Ihre individuelle Situation und Ihre Ziele an.

In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die Vor- und Nachteile beider Szenarien und geben Ihnen wertvolle Tipps, worauf Sie bei Ihrem Immobilienverkauf achten sollten, um die beste Entscheidung für sich zu treffen.

Wohnung verkaufen mit Mieter: Vor- und Nachteile

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist eine gängige Praxis, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern oder als Kapitalanlage genutzten Wohnungen. Doch diese Option bringt spezifische Herausforderungen mit sich.

Vorteile des Verkaufs mit Mieter

• Sofortige Mieteinnahmen für den Käufer: Für Kapitalanleger ist dies ein großer Pluspunkt. Sie erhalten ab dem ersten Tag Mieteinnahmen, was die Attraktivität der Immobilie als Investmentobjekt steigert.
• Kein Leerstandsrisiko: Sie vermeiden Leerstand und die damit verbundenen Kosten wie Nebenkosten oder den Verlust von Mieteinnahmen während der Verkaufsphase.
• Weniger Aufwand vor dem Verkauf: Sie müssen sich nicht um eine Kündigung des Mieters, eine eventuelle Räumung oder umfassende Renovierungsarbeiten kümmern, bevor Sie das Immobilienangebot erstellen.
• Attraktiv für Kapitalanleger: Wenn Ihre Zielgruppe primär Investoren sind, kann eine bereits vermietete Immobilie sehr interessant sein, da sie eine kalkulierbare Rendite bietet. Dies gilt insbesondere für den Verkauf Mehrfamilienhaus, welches oft als Ganzes mit bestehenden Mietverhältnissen den Besitzer wechselt.

Nachteile des Verkaufs mit Mieter

• Geringerer Verkaufspreis: Eine vermietete Wohnung erzielt in der Regel einen niedrigeren Verkaufspreis als eine leerstehende. Mieterschutz, Kündigungsfristen und die Nicht-Möglichkeit der sofortigen Eigennutzung schrecken potenzielle Eigennutzer ab und reduzieren den Kreis der Interessenten.
• Eingeschränkter Käuferkreis: Ihre Immobilie ist primär für Kapitalanleger interessant, nicht für Familien oder Einzelpersonen, die die Wohnung selbst bewohnen möchten. Dies kann den Verkaufsprozess verlängern.
• Schwierige Besichtigungstermine: Sie sind auf die Kooperation Ihres Mieters angewiesen. Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden, was zu Einschränkungen und Verzögerungen führen kann.
• Mögliche Mietkonflikte: Unzufriedene Mieter können den Verkaufsprozess erschweren, indem sie Besichtigungen behindern oder die Immobilie in keinem guten Zustand präsentieren.
• Mietrechtliche Komplexität: Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Kündigungsmöglichkeiten (z.B. wegen Eigenbedarfs) sind gesetzlich streng geregelt und können langwierig sein.

Wohnung verkaufen ohne Mieter: Vor- und Nachteile

Viele Eigentümer entscheiden sich dafür, ihre Immobilie vor dem Verkauf leerzuziehen. Diese Strategie hat klare Vorteile, bringt aber auch Nachteile mit sich.

Vorteile des Verkaufs ohne Mieter

• Höherer Verkaufspreis: Leerstehende Immobilien erzielen in der Regel einen höheren Preis, da sie für einen breiteren Käuferkreis attraktiv sind, insbesondere für Eigennutzer, die sofort einziehen möchten.
• Größerer Käuferkreis: Sie sprechen sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer an, was die Nachfrage erhöht und den Wettbewerb unter den Bietern steigern kann. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten.
• Einfache Besichtigungen: Sie können Besichtigungstermine flexibel gestalten und die Immobilie in ihrem besten Licht präsentieren, ohne Rücksicht auf Mieter nehmen zu müssen.
• Möglichkeit zur Wertsteigerung: Eine leerstehende Wohnung bietet die Chance für Renovierungen, Modernisierungen oder Schönheitsreparaturen, die den Wert der Immobilie signifikant steigern können.
• Sofortige Eigennutzung für den Käufer: Der Käufer kann direkt nach dem Kauf einziehen und die Immobilie nach seinen Wünschen gestalten.

Nachteile des Verkaufs ohne Mieter

• Leerstandskosten: Während des Leerstands fallen weiterhin Kosten für Hypothek, Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom, Grundsteuer, Versicherungen) an, ohne dass Mieteinnahmen diese decken.
• Aufwand für Räumung/Renovierung: Sie müssen sich selbst um die Kündigung des Mieters, eventuell eine Räumung und alle notwendigen Renovierungsarbeiten kümmern, was Zeit, Geld und Nerven kosten kann.
• Kündigung des Mietverhältnisses: Eine Kündigung des Mieters ist oft schwierig und nur unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. Eigenbedarf) möglich. Die Kündigungsfristen sind lang (bis zu 12 Monate bei langjährigen Mietverhältnissen), und rechtliche Auseinandersetzungen sind nicht auszuschließen.
• Zeitlicher Aufwand: Der gesamte Prozess, von der Kündigung bis zum tatsächlichen Auszug des Mieters und der anschließenden Verkaufsphase, kann sich über viele Monate hinziehen.

Der Verkaufsprozess im Detail – Was beachten?

Unabhängig davon, ob Sie mit oder ohne Mieter verkaufen, der Verkaufsprozess erfordert sorgfältige Planung und Expertise. Hier sind einige Schlüsselaspekte:

Immobilienbewertung: Der Schlüssel zum Erfolg

Die präzise Immobilienbewertung ist der erste und wichtigste Schritt. Eine vermietete Wohnung wird anders bewertet als eine leerstehende. Bei vermieteten Objekten spielen der Mietertrag und die vertraglichen Konditionen eine große Rolle, während bei leerstehenden Immobilien der Fokus auf dem Zustand und dem Potenzial für Eigennutzer liegt. Ein erfahrener Makler berücksichtigt all diese Faktoren, um einen realistischen und marktgerechten Verkaufspreis zu ermitteln.

Mietrechtliche Aspekte verstehen

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, ist es unerlässlich, sich mit den mietrechtlichen Rahmenbedingungen auszukennen. Das beginnt bei den Kündigungsfristen und reicht bis zu den Rechten und Pflichten des Mieters während des Verkaufsprozesses (z.B. Duldung von Besichtigungen). Ein falscher Schritt kann teure Konsequenzen haben.

Das Immobilienangebot erstellen

Die Art und Weise, wie Sie Ihr Immobilienangebot erstellen, muss auf die Verkaufssituation zugeschnitten sein. Bei einer vermieteten Wohnung werden die Mieteinnahmen, der Mietvertrag und die Rendite für Kapitalanleger hervorgehoben. Bei einer leerstehenden Wohnung stehen der Zustand, die Raumaufteilung, das Potenzial für Eigennutzer und die sofortige Verfügbarkeit im Vordergrund.

Verkauf ohne Makler vs. mit Makler

Der Verkauf ohne Makler kann verlockend erscheinen, um Maklerkosten zu sparen. Doch gerade bei vermieteten Objekten mit ihren rechtlichen Besonderheiten und der Koordination mit Mietern ist professionelle Unterstützung oft Gold wert. Ein erfahrener Immobilienmakler wie André Müller Immobilien kann:

• Den realistischen Wert Ihrer Immobilie ermitteln (Immobilienbewertung).
• Den richtigen Käuferkreis ansprechen.
• Professionelle Exposés erstellen (Immobilienangebot erstellen).
• Besichtigungen koordinieren und durchführen, auch mit Mietern.
• Rechtliche Fallstricke im Mietrecht umschiffen.
• Sie durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten und entlasten.
• Einen höheren Verkaufspreis erzielen, der die Maklerkosten oft übersteigt.

Wann ist welche Option besser?

Die Entscheidung hängt von Ihren Prioritäten ab:

• Verkauf mit Mieter ist besser, wenn:
  • Sie schnelle Einnahmen für den Käufer sicherstellen wollen und die Immobilie primär als Kapitalanlage gesehen wird.
  • Sie den Aufwand und die Kosten eines Leerstands vermeiden möchten.
  • Sie keine Eigenbedarfskündigung durchführen können oder wollen.
  • Es sich um ein Mehrfamilienhaus verkauft, das ohnehin für Investoren interessant ist.
• Verkauf ohne Mieter ist besser, wenn:
  • Sie den höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen möchten.
  • Die Immobilie für Eigennutzer attraktiv ist (z.B. eine Eigentumswohnung verkaufen).
  • Sie bereit sind, die Immobilie vor dem Verkauf zu modernisieren oder zu renovieren, um den Wert zu steigern.
  • Sie die volle Kontrolle über Besichtigungen und den Zustand der Immobilie wünschen.
  • Sie Zeit für die Kündigung und den Auszug des Mieters haben.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Kann ich eine vermietete Wohnung einfach kündigen, um sie zu verkaufen?

Nein, eine Kündigung, um die Wohnung leer zu verkaufen, ist in Deutschland nicht ohne Weiteres möglich. Der Mieterschutz ist hoch. Eine Kündigung ist nur unter bestimmten gesetzlich anerkannten Gründen möglich, wie z.B. Eigenbedarf, was jedoch strenge Voraussetzungen hat und nicht vorgetäuscht werden darf. Eine Kündigung zum Zweck des Verkaufs ist nicht zulässig.

Muss der Mieter Besichtigungen erlauben?

Ja, der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, Besichtigungen zu dulden, wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte. Allerdings müssen diese Besichtigungen rechtzeitig angekündigt werden und auf die berechtigten Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (z.B. Terminabsprache, Anzahl der Termine). Der Mieter muss keinen „Tag der offenen Tür“ dulden.

Fallen Maklerkosten auch bei vermieteten Immobilien an?

Ja, Maklerkosten fallen unabhängig davon an, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Die Höhe der Provision wird vertraglich vereinbart und richtet sich nach dem Kaufpreis. Ein professioneller Makler ist jedoch gerade bei vermieteten Objekten eine große Hilfe, da er sich um die komplexen mietrechtlichen und organisatorischen Aspekte kümmert.

Wie wirkt sich ein Mieter auf den Immobilienwert aus?

Ein Mieter kann den Immobilienwert mindern, da die Immobilie nicht sofort selbst genutzt werden kann und der Käufer in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Der Wertverlust kann je nach Lage und Zustand der Immobilie sowie der Höhe der Miete zwischen 10% und 30% liegen, da der Käuferkreis auf Kapitalanleger reduziert wird, die eine Rendite erwarten und weniger für „Liebhaberobjekte“ zahlen.

Fazit: Ihre individuelle Entscheidung

Ob Sie Ihre Wohnung verkaufen mit oder ohne Mieter, ist eine strategische Entscheidung, die von Ihren persönlichen Zielen, dem Zustand der Immobilie und der aktuellen Marktlage abhängt. Es gibt keine universell „bessere“ Option.

Bei André Müller Immobilien in Nieder-Olm stehen wir Ihnen mit unserer Expertise zur Seite, um die für Sie optimale Verkaufsstrategie zu entwickeln. Wir beraten Sie umfassend zur Immobilienbewertung, den mietrechtlichen Besonderheiten und begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess, vom Immobilienangebot erstellen bis zum erfolgreichen Abschluss. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch, um den Wert Ihrer Eigentumswohnung verkaufen oder Ihres Hauses verkaufen zu lassen und alle Optionen zu besprechen.

Lassen Sie uns gemeinsam den besten Weg für Ihren Immobilienverkauf finden!